湖南灣田集團總裁 灣田國際總經理 顏桂鋒

尊敬的各位灣田客戶、嘉賓、朋友，各位同事，大家下午好！
　　今天，我們相聚三江交匯處——美麗的世紀金源大酒店，臺下高朋滿座，窗外湘江北上，滔滔江水，川流不息，我仿佛看到一股股財富匯流向城北的灣田國際，流向了灣田國際的全體商戶，源源不斷。‘灣田’是財富的象征，灣田國際是財富的聚集地。所以，我堅信，大家在灣田國際一定會發大財。
　　今天，是我們灣田大家庭的盛大聚會。趁此機會，我想向全體灣田人訴說心扉，說幾句心里話。
　　首先，我要感恩園區內近千家商戶，你們認準灣田、信任灣田、投資灣田、扎根灣田、寄希望灣田。在市場培育期，你們與灣田風雨同舟，榮辱與共，堅守這份熱土；你們拒絕一切誘惑，堅持自己的原始判斷；你們對灣田的某些決策失誤、管理差錯、服務不周，總是包容與諒解；你們給灣田提供很多很好的意見和建議；你們忍受暫時的虧損與財務壓力。這一切的一切，我們看在眼里，記在心里。俗話說，不是不報，只是時候未到。
　　其次，簡單匯報2014年灣田國際所取得的成績與存在的問題。2014年，灣田國際新增投資7億元，新建設面積16萬平米，銷售4億元，招商面積12萬平米，實現了化工區、陶瓷一期的盛大開業，引進五金、水暖業態，品牌知名度持續上升，團隊專業能力得到提升，奠定了灣田國際在長沙乃至湖南專業市場中的領導地位。當然，我們也存在一些問題，比如，團隊專業能力仍然欠缺；市場管理與營運能力較差；品牌推廣、產品包裝與推廣不精準，推廣效果不理想；與商戶溝通少，商戶合理化意見采納少等等。
　　第三，與大家談談我對長沙專業市場競爭格局的分析與看法。2014年，是長沙專業市場的戰國元年，幾大市場群雄逐鹿，比品牌、比位置、比規劃、比資金實力、比團隊能力、比政府資源、比配套、比廣告等等，可以說，硝煙四起，各顯神通，搞得投資者和經營商迷失方向，真假難辨，難以抉擇。哪個開發商最可靠、最有實力？市場旺起來靠什么，哪個市場最容易旺起來？哪個市場最有投資潛力？
　　首先，我表達幾個觀點：城區最急需搬遷的市場是建材市場；最無法就地改造升級的市場也是建材市場；最需要倉儲物流的業態是建材業態；建材市場最適合搬遷到三環外，否則，5年、10年后又得搬遷。
　　其次，我從以下7個方面對長沙專業市場的現狀進行比較。
　　灣田國際的定位是市場運營商，同類市場是房地產開發商；灣田國際項目定位是建材產業集群生態鏈，同類市場是業態雜多、綜而不全的綜合市場；灣田國際盈利方式是通過旺場使物業、土地、服務增值，更多營運投入，同類市場以賣鋪盈利，營運投入少；灣田國際做市場，擁有80%以上自購自營戶，同類市場賣市場，80%以上為投資客，通過格子鋪迅速去化回籠資金；灣田國際營運模式以批發為主、零售為輔，同類市場以零售為主；灣田國際目前正處招商運營并行階段，同類市場仍在炒作、銷售；灣田國際視倉儲物流為發展戰略，已建12萬方倉儲、后續500畝建50萬方，并自建物流公司、20張貨運通行證、50條專線，這些在同類市場是沒有的。
　　第三，資金實力。長沙的同類項目更多的是從項目抽走資金，滿足賣鋪回款需求而忽視招商與運營需求，難以開業和旺場。灣田則不同，建博會上，劉董事長莊嚴承諾：這是我們的愚公移山項目，祖祖輩輩做下去。要著眼長遠，目前不僅不從灣田國際抽一分錢，而且明確把云貴灣田煤業每年8-10個億的利潤投到灣田國際。2014年，灣田煤業度過了非常艱難的一年，煤價大幅下降，更糟糕的是主力煤礦——灣田煤礦出了安全事故，造成煤業集團全線停產整頓半年，損失慘重，造成資金暫時緊張。但我現在可以告訴大家，灣田已經度過了最艱難的時候，2015年的春天即是灣田的春天，灣田集團將迎來最鼎盛時期。這幾年，灣田煤業抓住云貴煤炭行業大洗牌、大整合機遇，投入12億元收購了兩億噸主焦煤資源，投入5億元完成了四個煤礦的機械化采煤改造，投資4億元建立了5個洗煤廠，年洗煤能力達到600萬噸，投資1億元建立了4個瓦斯發電廠，投資3億元建立10個煤炭儲備基地，旗下煤礦已達15家，主焦煤儲量達到4億噸（國家標準評估價160億元），采煤能力達到800萬噸，煤炭產業鏈更完善。通過生產規?；?、機械化，管理精細化等變革措施，煤炭開采成本整體降低40%，產量翻2番，安全系數提升50%。俗話說，沒有破產的行業，只有破產的企業。灣田煤業通過整合、調整，已成為西南地區最大的民營煤業集團。十年磨劍，現在到了亮劍的時候。在當前經濟蕭條、煤炭行業大幅虧損的背景下，灣田煤業每噸仍保有200—250元的凈利潤。預計2015年，灣田煤業可以達到400-450萬噸的產量，實現8-10個億的凈利潤。根據董事長的戰略決策，將全部利潤投資到灣田國際，進行市場建設和培育。
　　灣田地產板塊，運營狀況也非常穩健。我們前幾年的策略是 拿地、拿地、拿地 ，因此土地成本遠低于市場水平，集團各項目存量資產均有較大幅度增值，部分土地價格已翻兩番，資產整體質量優良，變現能力強。目前，湖南灣田的總資產投入已超過30億元，融資規模卻仍控制在5億元內，資產負債率不到25%，遠低于同行業平均水平，我們具有較大的再融資空間。灣田國際第一期在建行融資3.5億元，第二期將在工行融資3億元。全力保障灣田國際的建設和運營資金需求。
　　第四，戰略和人才保障。為適應市場競爭需要，湖南灣田集團2014年下半年對集團戰略做了重大調整，現階段重點集中人財物資源做好灣田國際。我們把集團與灣田國際的管理層合二為一，成立了八大中心、四大公司，組織扁平化，提升效率，降低運營成本。
　　灣田國際是湖南灣田的龍頭項目、創二代項目，我們八大中心四大公司的高管，都是70、80后，平均年齡不到40歲，主要運營部門的負責人均來自國內標桿企業，通過此次整合、調整，灣田國際的經營團隊，已經是國內專業市場的頂級職業化、專業化團隊。有了戰略、資金和人才三大保障，灣田國際建材城將在2015年春季邁入全面發展的快車道。
　　第五，我要講的是2015年的經營思路——打造低成本、優服務、一站式采購平臺。一個市場的繁榮必須靠業態全、品類多，實現一站式采購；必須靠價格低、品質好、服務高；必須交通便利（市委、市政府常務會議決議，2015年年底，湯加湖路與芙蓉北路連通通車），環境優美，提高體驗感；必須靠規范市場管理，提升市場品牌影響力。2015年，灣田國際建材城將以 中國中部建材批發總源頭 為項目總體定位，抓住沿海建材產業轉移契機，突出 本土招商 +  產地招商 的戰略舉措，以 物流+電商+商業管理+金融+推廣 五位一體為整體運營思路，以運營促招商，以成本和服務贏市場，做中部最大的家居建材產業集散中心。
　　物流將引入先進的管理理念和手段，將圍繞云倉建設，整合倉儲、物流等資源，建立客戶化的標準作業流程，提升物流管理水平，加速庫存周轉，降低整體物流成本。
　　電商打造電商體驗館，引進佛山陶瓷館，完善灣田商城，建立電商創業園，打造一站式、低成本采購模式，實現線上線下推廣與銷售，在長沙城區和14個市州同步展開推廣。 
　　商管以旺場為目的，以市場活動和社區推廣為主。繼續辦好一年一次的建博會，舉辦市場業態文化節、特價會、商戶紅酒會等活動。場內旺場活動每月不低于一場，拿出1000萬元補貼商家活動，扎扎實實為商戶拓展80個小區業務。灣田集團還將與新浪 陽光采購平臺 、明源 云采購平臺 合作，將商戶信息擴散出去，將組織其他開發商、裝修單位和供應商與商戶打造信息共享與合作平臺。
　　金融服務將打造以銀行貸、貿易貸、微銀貸為主體的灣田國際金融服務平臺，幫商戶解決中短期發展資金瓶頸。
　　推廣方面，我們與湖南省最專業的長沙環線傳播公司合作，繼續投入五千萬市場推廣資金，精準投入，提升市場品牌影響力，幫助商戶找客戶、降成本、促銷售。
　　最后，我要向大家描繪灣田國際的美好愿景——中國最大的建材家居全生態、全鏈條產業生態城。其核心功能包括：中部最大的綠色建材產業園；永久舉行的中國長沙綠色建材博覽會；高大上的建材交易展示區；快捷的倉儲物流配送中心；灣田家居商城電商平臺；灣田金融平臺；配套的商業、市政功能；美麗的園林景觀；優良的市場服務。創業、經商、居住皆宜，突顯價值與身份。
　　各位商戶、各位朋友，灣田國際優勢依然存在，藍圖已經繪就，思路已經清晰。本月初，我特意組織中高管觀看了電影《大決戰》，大家認為，2015年必定是長沙專業市場的決戰之年，生死存亡之際，我們沒有退路，只有放手一搏，才能殺出血路，取得決定性勝利。
　　各位商戶、各位朋友。就目前的市場建設情況而言，灣田國際率先擁有了強大的商戶基數，建成了全長沙最大的陶瓷、板材和石材交易市場，建成了湖南省唯一政府指定化工交易市場，五金水暖業態500多家商戶集體簽約入駐，2015年將重點打造五金水暖業態，4月份全面開工，年底交房；這里還有湖南唯一的電商創業園……能引進那么多商戶，并得到理解與支持，是灣田國際五年來做得最成功的事。有商戶，才有市場，才能持續繁榮。
　　五年時間的摸索與實踐，我們更加理性與務實，我們深刻地認識到，銷售、招商火爆只是萬里長征中的第一步，市場的繁榮不但需要持續的巨額投入，而且需要忍受漫長的培育期，持續繁榮應該成為開發商的開發理念與經營責任。在此，我代表灣田國際、灣田集團向市場經營商戶和業主做出莊嚴承諾：灣田集團將傾力打造灣田國際，一定讓市場持續繁榮；我們更加清楚的認識到，在務實運營旺場、物業增值回報成為業內共識的當下，我們不再熱衷于追求商鋪開盤銷售帶來的短暫的火爆快感，而是堅定信念、靜心專注市場的管理運營。
　　各位商戶、各位來賓，今天的聚會是灣田國際高層戰略理念溝通會，也是灣田人奉給商戶的答謝會，我們所有的調整與變革，所有的努力與付出，只為灣田人、灣田國際、灣田服務的 高、精、專 ，只為灣田的做大做強。2015年，我的最大愿望，是灣田的努力能贏得商戶的認可、支持和信心，商戶能立足灣田收獲財富、收獲幸福，我堅信，我們攜手必贏天下。
　　我深知，這個愿望，不是我，也不是灣田一廂情愿就能做到的。站在新的起點，站在即將奔赴前線進行廝殺的這一刻，與各位同在一個戰壕的我，有太多太多的想法想要跟各位傾吐，但我不能，我更愿意俯首貼身，去聆聽商戶的心聲，感受彼此那種 同呼吸、共命運 的魅力，然后振奮精神，帶領我的團隊沖鋒陷陣，不成功便成仁，我祝愿，讓我們共同的目標一個個完美落地。
　　最后，愿各位羊年大吉、身體健康、萬事如意。愿灣田國際這艘航母，從這里起航，乘風破浪，在收獲2015這場大勝仗之后，載著各位奔向財源滾滾、無限美好的未來。