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    2. 保障房套利困局 輪候家庭難享保障房

      中國房地產網-中國房地產報2013-06-17

        本報記者 李宛霖 北京報道

        全國各地保障房建設數量雖然屢屢 飄紅 ,但一直未能有效解決分配環節上的問題。
        日前,北京市公布了今年將要竣工的保障房數量,有望達到8.8萬套,超額完成全年計劃,而這一數字已接近北京市全年的商品住宅成交量。
        北京方面稱,至今年11月底前,至少有4萬套保障房將配租配售給輪候家庭。但據中國房地產報記者了解,雖然北京市在保障房分配體系上不斷改進,但仍難以獨善其身,真正分配到保障房的 剛需 輪候家庭實際上并不很多,有大量的保障房被央企和機關占據。不僅是北京,各地都有機關和企事業單位以保障房之名建房分房。
        早在2012年7月,時任國務院副總理李克強在全國保障性安居工程工作會議上便強調要確保分配公開公平公正, 公平分配是‘生命線’,如果建好后分配不合理,就會損害低收入人民群眾的利益,從而失信于民 。
        然而時至今日,保障房分配問題雖有所改善,但仍有大量保障房淪為 套利工具 。 分配環節政策執行出現異化,容易滋生不公與腐敗。我國尚未形成完整的國民收入統計和住房統計系統,往往不能為確定保障對象提供有力的數據支撐。 6月13日,財政部財稅研究所所長賈康對中國房地產報記者說。

        輪候家庭難享保障房
        
      實際上,保障房中安置房的比重是最大的。 遠嘉經紀市場研究部研究總監孟奇對記者稱,國家對保障房的概念還沒有一個明確的定義,模糊的概念導致部分地方的保障房數據注水。
        從北京市2012年的保障房數據來看,定向安置房、回遷房等無需參加公開搖號的保障房占總量的大半江山。根據北京市規劃委的公開數據,在2012年規劃部門確定的1483萬平方米保障房中,定向安置房、回遷房等無需參加公開搖號的項目共計達到933萬平方米,住房套數超過10.6萬套。而參與公開搖號的項目規模達到550萬平方米,住房套數約有10.5萬套,其中有1.1萬套經濟適用房、2.4萬套兩限房和7.1萬套公租房。
        安置房以保障房的名義加入統計數據,北京并非特例。實際上,廣州、珠海、廈門等多個地方均如法制造名義保障房數據,這早已不是秘密。
        據 十二五 規劃要求,至2015年,全國要完成3600萬套保障房建設任務。大量的開工任務,讓地方政府倍感壓力,想盡辦法讓數據達標。 一些地方政府為了完成任務,就會想方設法來‘武裝數據’,例如山西省就在2011年‘擴編’保障房,將企事業單位安置房納入從而拉高開工量。各地也均將各種安置房納入到保障房體系中來。 孟奇介紹。
        除上述問題之外,記者查詢北京市規劃委網站后發現,2009年以來,超過160個安置房的規劃中,不乏中石化、中水電等央企和機關的定向安置房。近期曝光的機關、企事業單位利用自身特權開發建設低價保障房定向供應給本單位職工的事例屢見報端。
        其中,中國房地產報曝光了位于北京東四環大郊亭將建成240萬平方米的公務員和央企職工住宅;廣鐵集團在廣州地王上依江而建豪宅福利房;廣西交通廳則用三種模式為職工謀得人均三套低價福利房,轉手可賺7倍收益。
         保障房性質的公務員小區和央企職工住宅是以保障房之名,套商品房之利。 中國社會科學院財經戰略研究院城市與房地產研究室主任倪鵬飛表示。

        封殺套利空間路徑
        
      大量的保障房陸續開工和建成,也讓越來越多的個人和單位看到了豐厚的獲利空間,以各種形式來擠占保障房資源。對此,封殺套利空間成為了專業人士普遍的共識。
         發展中遇到的問題也要在發展中逐步解決,現行保障房供給中還包括限價商品房、經濟適用房等概念模糊、極易產生扭曲和尋租行為的品種,會增加公共資源錯配的發生率。 賈康說。
        他認為,應該更加更加突出公租房概念,淡化經濟適用房,而限價房應該取消, 如果一定要建經濟適用房,第一應壓縮經濟適用房的建設規模;第二必須是有限產權,不能轉成商業產權。 倪鵬飛認為,現在的問題是住房保障制度有待于進一步完善。 過去保障房交易環節有明顯的漏洞,象征性地交一些補償就可以出手了,提供了套利空間。在準入環節也存在制度不嚴的問題,一些不符合條件的家庭進入了住房保障體系。 他表示,未來要完善這方面的制度,一定要采取封閉運行的體制——如果是出售或轉讓,首先要由政府回購,政府的轉讓對象應是其他的保障房輪候家庭,保障房不能再進入公開交易市場和商品房市場。在準入環節上也要加強制度的完善和監管。 保障房流通環節保持在封閉環境中運行,就不會有人想進入這個體系來牟利。 此外,倪鵬飛還認為,由于停建和少建經濟適用房,各地開始多建公租房,但政府的承受能力有限,因此可以嘗試配租家庭租住公租房5年后,可優先購買公租房, 但購買也要在封閉運行的機制下來進行 。
        一位接近住建部的人士對記者透露,在經過多年保障房建設的探索之后,除多建公租房,政府目前也較傾向于貨幣補貼的方式。
         動這一塊的難度會很大,因為觸動很多權力機構和部門的利益。 北京大學房地產研究所所長陳國強說。他同時擔憂,保障房存在的問題在一定程度上說明:目前保障房的建設和分配已經偏離了初衷,在保障房籃子里裝了很多不是保障房的特殊資源,這對未來的房地產調控和住房制度的改進和完善,都增加了難度。

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