隨著我國對環境污染治理工作的日益重視，環境法律風險在地產開發過程中日益凸顯，尤以土壤污染所引發的環境法律責任最為突出。土壤污染具有成因復雜、潛伏期長、污染范圍廣泛、責任主體較難界定、治理難度大、治理成本高等特點，在各類環境污染中顯得較難處理。如果開發企業不能對開發過程中的環境法律風險加以識別和防范，很有可能導致開發企業最終承擔巨額的經濟損失以及嚴重的法律責任。

大成律師事務所律師 李晨

　　環境法律責任風險
　　地產開發企業在開發過程中面臨的環境法律風險，最終會落實到環境法律責任的承擔上。因此，首先要對環境法律責任進行初步的了解。
　　環境法律責任通常分為環境行政責任、環境民事責任、環境刑事責任這三大類。簡要瀏覽我國現行的環境法律法規，就能很直觀地感受到：環境行政責任最為常見，一般表現為政府部門對污染行為主體的行政處罰，處罰手段包括罰款、限期治理、責令停產停業、責令改正、吊銷營業執照等。
　　環境民事責任則從侵權行為責任的角度出發，以污染行為主體為責任承擔者，向遭受環境污染損害的主體承擔民事責任，通常體現為經濟賠償責任。我國《侵權責任法》第65條規定： 因污染環境造成損害的，污染者應當承擔侵權責任。 《環境保護法》第41條第一款規定： 造成環境污染危害的，有責任排除危害，并對直接受到損害的單位或者個人賠償損失。
　　環境刑事責任是最為嚴厲的環境法律責任類型，主要規定于《刑法》第338、339、408條，以第338條 污染環境罪 最為典型。2013年6月8日頒布的《最高人民法院、最高人民檢察院關于辦理環境污染刑事案件適用法律若干問題的解釋》對《刑法》相關條文的適用作了更為明確的規定，環境刑事責任的承擔者不再局限于實施污染行為的企業，企業直接負責的主管人員和其他直接責任人員也有可能承擔刑事責任。
　　由此可見，環境法律責任形式多樣，嚴厲程度各不相同。嚴重者可導致責任主體承擔巨額賠償、接受刑事處罰，因而必須引起相關企業的高度重視。雖然上述責任的承擔者均為污染行為的實施者，現實中以工業、生產企業居多，但并不意味著地產開發企業不可能承擔環境法律責任。
　　實際上，企業在地產開發活動中，必然會發生排放廢水、廢氣、噪聲、固體廢棄物的直接排污行為。如果存在違法排放污染物或者將污染物移交沒有處置資質的企業或個人處置并造成環境污染事故的，開發企業，甚至其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，都有可能直接承擔相應的環境法律責任。因此，企業在開發過程中需要防控此類風險。
　　警惕污染場地再開發
　　如果說地產開發企業開發過程中的直接排污行為的法律風險相對可控，但企業在參與污染場地的再開發時，則可能面臨更為巨大的環境法律風險。
　　企業介入土地開發的第一步便是拿地，其方式既可以是從國土部門或土地儲備中心受讓土地使用權，也可以通過資產收購或者收購項目公司股權的方式加以實現。此時需要明確一個問題是：企業拿到的土地究竟是干凈的還是仍舊存在污染的？如果存在污染，導致土地無法開發或者開發成本極為高昂，應當由哪些主體承擔相應的法律責任？
　　我們先以武漢三江地產為例。該公司于2006年3月以 罕見 的低價競得武漢市的一幅地塊。在開發過程中，因工人中毒受傷，這才使得 毒地 的真相得以顯現。雖然該事件以武漢市土地儲備中心收回 毒地 ，并向企業賠償1.2億元而了結，因土地受污染而產生的環境法律責任最終轉化為賠償責任由政府承擔，但這是否意味著這種巨大的環境法律風險一概不需要由土地的受讓方，即地產開發企業承擔呢？
　　我國現行環境法律法規規定，在污染責任主體的確定上，我國實行 誰污染，誰治理 的原則。一般來說，污染場地的修復治理責任應由原來使用這塊土地并造成污染的主體承擔。而地產開發企業作為土地使用權的受讓方，并非既有污染的造成者，根據上述原則，開發企業一般不需要承擔污染場地的修復治理責任。
　　但凡事均有例外。2012年11月26日由環境保護部、工業和信息化部、國土資源部、住房和城鄉建設部聯合發布的《關于保障工業企業場地再開發利用環境安全的通知》在第七條中明確規定： ……造成場地污染的單位已經終止的，……該單位享有的土地使用權依法轉讓的，由土地使用權受讓人承擔相關責任。 一旦遇到這種情況，開發企業雖然不是土壤污染的造成者，卻必須承擔環境調查、風險評估和治理修復等相關責任，而治理修復的成本往往是巨大的，開發企業很難承受這樣的風險及成本。即便污染場地最終被政府部門收回，但開發企業因項目失敗而額外承擔的資金成本和損失同樣不容忽視。
　　防范之道
　　根據前面的分析可以看出：地產開發中的環境法律風險防范貫穿于項目開發的全過程，并且介入節點應當在開發之前。
　　首先，詳盡、準確的環境盡職調查是提前防范環境法律風險的最有效手段。在正式拿地之前，尤其是通過資產收購或者股權收購的方式拿地時，一定要聘請專業的環境調查咨詢機構對擬受讓土地的污染狀況開展盡職調查，并且要在聘請協議中約定：一旦開發企業依據調查報告受讓了土地使用權，事后發現報告內容不準確、不完整，導致開發企業承擔治理修復等責任的，由調查咨詢機構承擔相應的賠償責任。
　　其次，開發企業在取得土地的相關協議中，應當要求土地出讓方就土地不存在污染或者不存在超出受讓方可承受范圍的污染出具承諾，并提供相應的擔保措施。同時，還應就土地存在嚴重污染導致無法開發時的回購措施及賠償責任進行明確約定。此外，開發企業還可就額外發生的修復治理費用的承擔方式與出讓方進行約定。
　　第三，在土地的開發過程中，開發企業應當采取必要的污染防治措施，防止因開發中的違法排污行為而承擔不必要的環境法律責任。如果開發企業采取低價受讓污染場地后自行修復治理再開發的，在處置已受污染的土壤時，需要委托有相應處置資質的機構，否則因處置不當而造成二次污染的，開發企業仍需要承擔相應的環境法律責任。因此開發企業需要認真審核處置機構的資質。（作者：大成律師事務所律師 李晨）