■本報記者 葉青 北京報道
　　一連串讓人興奮的數字，預示著未來10年將成為二線城市零售物業的 黃金時代 ——17000億美元的社會消費品零售總額，讓中國在2013年成為亞洲最大零售經濟體，而13%~17%的零售增長則讓成都、武漢、南京、沈陽以及重慶等二線城市成為中國零售物業發展最具活力的區域。
　　 總體來看，收入的穩步提升將使中國中產階級人群不斷增長，這將為未來10年零售業的穩定增長打下堅實基礎。未來二線城市零售業的增長空間要比一線城市大，但同時也存在著開發商經驗不足、零售商拓展體系需要進一步完善的現實。 高緯環球顧問部中國區董事雷玉紅在接受中國房地產報采訪時表示，業界對二線城市零售物業的未來更多的是持相對樂觀的態度。
　　然而，在整體向好的預判下，市場上仍有對一些地方零售物業供應過度的憂心。 一些二線城市的商業在建量很龐大，但其中很多開發商是很盲目的，他們沒有商業地產開發經驗，對于消費者需求的變化把握不準，缺少專業團隊運營，對市場敏感性偏弱，這一部分對于市場來說都是無效供應。 RET睿意德高級董事王玉珂認為，對于商業地產的專業開發商而言，二線城市的商業市場遠未飽和， 二線城市的商業正處在升級換代的節點，市場機會是很多的，把握的重點一是運營能力，二是融資能力 。
　　增速趕超一線
　　穩定的經濟增長和相對有力的人群結構是中國零售業快速發展的背景板，這一點在二線城市體現得更為明顯。
　　12月初高緯環球發布了《亞洲零售市場逆襲所帶來的機遇》的報告，報告顯示，雖然經濟結構調整對零售業帶來沖擊，但中國零售增長依然保持活力。北上廣深一線城市在2013年實現了9%～16%的增長，而二線城市如成都、沈陽等地的零售增長率更超過一線城市，達到13%～17%。
　　市場需求的空前高漲帶來了零售物業的供應熱潮。世邦魏理仕針對中國零售物業市場的調查也顯示，在全球10大最活躍購物中心開發榜單中，中國有7個城市進入榜單，除了一線城市廣州外，成都、天津、沈陽、重慶、武漢和杭州均為二線城市。，其中，成都更是以超過290萬平方米的在建面積位居第一，隨其后的是在建面積超過210萬平方米的天津，其他幾城市未來3年亦各交付100萬平方米以上的購物中心。
　　 高昂的租金及人力等經營成本，再加上激烈的市場競爭，零售商在一線城市的利潤空間被嚴重擠壓，而二線城市居民收入的持續增長、快速發展的零售地產以及相對較低的經營成本則為零售商提供了擴展的機會。 雷玉紅說。
　　的確，根據國家統計局的數據，過去5年（2008年～2012年），大部分中國主要二線城市社會消費品零售總額和城市居民人均可支配收入年復合增長率均高于一線城市。相比一線城市，二線城市居民可支配收入的遞增帶來了更大的消費力。
　　 二線城市發展得晚，它的商業環境、品牌、商鋪與一線城市之間的差距很大，但正因為二線城市整體商業水平不高，其才會有更多的發展空間，加之城市整體的升級換代，未來10年將是商業發展的黃金時代。 王玉珂認為。
　　合理布局是關鍵
　　與幾個一線城市均屬于商業成熟區域不同的是，二線城市的零售物業發展步伐則是快慢不一。
　　12月20日，RET睿意德最新出爐《商業地產 中國城市40強》報告，報告從成熟、潛力、起步、過剩層面對它們做了劃分。報告指出，沈陽、成都、天津、武漢這些一度被認為商業地產存在巨大泡沫的城市，實際上其經濟發展水平和零售商進駐數量相當匹配，正逐步走向成熟；南京、濟南、無錫、青島屬于潛力城市，經濟發展已具備一定規模，商業發展尚有較大空間，對零售商有進一步的吸引力；長沙、廈門、哈爾濱、昆明、石家莊、鄭州等城市則還處在起步階段；而重慶、合肥、西安、寧波、大連屬于 過剩 ，已預支城市發展的未來機會，零售品牌進駐數量相對當地的經濟發展明顯超前。
　　其中，沈陽、成都在二線城市中無疑是頗具爭議性的，它們有著高綜合體開發量、供應量和空置率，但同時亦有迅猛增長的消費需求量。在商業地產開發商最青睞城市、零售商最青睞城市、奢侈品牌最青睞城市、潮流品牌最青睞城市以及快時尚品牌最青睞城市等多項排名中，成都、沈陽都是二線城市中的翹楚，有的排名中名次甚至超越部分一線城市。
　　 我們衡量一個市場是否健康不能僅僅從供應壓力的角度出發。以成都為例，雖然存量在兩年內大有翻倍的態勢，但是同時我們也看到了很多實力強、經驗豐富的商業地產開發商的積極進駐，尤其是港資企業，如太古、新鴻基、恒基兆業、信和等，這些開發商的到來從硬件和軟件上明顯提升了成都商業地產的整體水平。 雷玉紅指出。
　　縱使被業界看好，以成都、沈陽為代表的二線城市仍難以回避的一個問題就是高企的空置率。
　　一份《2013中國城市綜合體過熱預警報告》顯示，2012年中國二線城市的平均空置率為10.5%，其中沈陽、成都最為嚴重，購物中心空置率分別為24%和16.2%。
　　在王玉珂看來，這高企的空置率不僅僅來自于龐大的供應量，更多的是因為開發商對市場的不了解以及項目定位的不準確。
　　 商業地產與住宅開發不同，需要更多的專業力量，對于一個優質商業僅僅一個建筑設計師是不夠的，其前期產品定位和后期的運營管理非常重要。 王玉珂認為，像成都、武漢這樣的二線城市，優質商業項目并不多，市場需求遠沒有得到滿足，而大量的在建項目都不是符合市場需求的有效供給，而這些即會提高空置率。 像一些城市建地標，建完后根本沒法用，僅僅是個符號的意義，為了一個形象，而沒有從需求角度講?，F在的實際情況是，一方面開發商都在建商業，但不知為誰建，另一方面卻是品牌商找不到合適的商鋪 。
　　對此，雷玉紅亦持相同的觀點： 對零售地產的開發商及運營商來說，在二三線城市面臨的市場風險不僅僅存在于同類競爭項目的大幅增加，還存在于優秀專業團隊的缺乏，包括招商、運營、管理等團隊 。
　　這些都無疑對開發商提出了更高的要求。而除了建設能力、運營管理能力，融資能力也是不可或缺的一部分。 商業地產前期投入大，運營期長，變現能力差，所以現在的開發商還要提升資本運作能力。 王玉珂同時指出。