中國房地產網2014-02-27
本周首個交易日，A股大幅走低，上證綜指失守2100點整數位，尾盤收報2076.69點，跌幅為1.75%。受利空消息影響，房地產板塊領跌，整體跌幅逾4%，多只個股跌停。
市場反應靈敏，媒體亦議論紛紛。海內外媒體日前對銀行收緊房地產融資給予了大量關注，甚至有媒體在論及樓市時表示， 聽到了冰山碎裂的咔嚓聲 。
接受記者采訪的多名業界人士表示，縱然樓市堅冰已現裂痕，但 咔嚓一聲 并不意味著斷崖出現，對主要大城市仍然看漲，風險主要存在于三四線城市。
樓市大分化
國家統計局昨日公布的70個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，1月份新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為62個和48個，分別比去年12月份減少了3個和16個。
環比下降的城市個數則分別為6個和13個，分別比去年12月份增加了4個和8個。
與去年1月相比，同比上漲的城市個數相同，但同比漲幅回落。初步測算，1月份，70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅分別比去年12月份回落0.7和0.4個百分點。北京、上海、廣州、深圳4個一線城市同比漲幅比去年12月份均有所回落，分別回落1.8、1.0、1.5和2.1個百分點。
從價格數據來看，環比下降的城市正在增多，除杭州外均為三線城市。
最近樓市確實‘變天’了，上周末接到許多機構的電話會議邀請，大家都在關注這一塊。目前，業內基本形成的一個共識是：三四線樓市很危險，一線和部分熱點二線城市的樓市還是不錯的。 某上市房企董秘對記者表示。
樓盤降價、銀行收緊開發貸、地產股暴跌，這些因素肯定會對未來的樓市預期產生影響。 上海中原地產市場研究部總監宋會雍對記者表示，三四線的樓市是一定會出問題， 三四線出問題了，也會對一二線的開發商造成心理沖擊 。
不過，業內人士普遍認為，即便在一二線大城市內部，也將出現明顯的分化。
中原地產市場研究部總監張大偉對記者分析稱，去年是一二線城市與三四線城市分化明顯，現在一二線城市中也出現分化，如杭州這樣的二線核心城市項目價格出現調整，也預示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈。
南方一家大型房地產公司老總告訴記者，未來結構化將取代單邊上漲，買房子最好還是買在市中心和好的地段。在大城市，市區學位房和地鐵房最能抗跌。
因為大城市的需求畢竟擺在那里，人口、收入、就業以及需要改善的地方都比較多，三四線城市畢竟在人口、城市容量及其他城市配套跟大城市還是有區別的。我們賣的是房子，但房子背后還是有很多其他因素，包括教育、醫療、就業、交通的便利等，其他服務的配套能力等。 時代地產董事長岑釗雄告訴記者。
危險的信號
多重利空迅速傳導到昨日的資本市場，導致在上海和香港上市的地產開發商及其他類股下跌。截至收盤，萬科下跌6.56%、萬通地產下跌3.58%、金地集團下跌7.66%、恒大地產下跌4.97%、綠城中國下跌9.26%、碧桂園下跌8.29%、世貿房地產下跌7.66%。
處在樓市風暴眼的業界大佬，對房地產的走勢也不同以往。如萬科董事局主席王石就在微博上提醒業界： 這是一個信號，小心了！ 他還用 非常不妙 來表達對今年樓市的擔憂。
華遠地產董事長任志強也表示，自己做了十幾年的房地產報告，今年首次用了 風險 兩字來警示同行， 很多開發商以為今年可能跟去年一樣，很樂觀。我個人對他們提出警告，我說你們太樂觀了，很危險。 深圳萬澤地產董事長林偉光對記者說，今年不可能再像2013年那樣繼續瘋漲下去，現在樓價已經到達高峰， 持續這么漲肯定是有問題的，商品不可能脫離它真正的使用價值，老百姓的承受能力也無法承受。 佳兆業集團董事局主席郭英成此前也表示， 今年的房價走勢，在我個人看來沒有以前那么好 ，對三四線城市持不樂觀態度。
而在宏觀層面，上海師范大學商學院投資與保險系副教授黃建中分析稱，2014年房地產行業將出現大拐點，最大的導火索是金融形勢發生了巨大的變化。
利率市場化導致利率不斷飆升，市場流動性緊張對房地產市場的沖擊非常大。 黃建中表示，最近銀行開始限制對房地產企業的開發貸，說明已經越來越意識到行業的風險，再加上國家整頓影子銀行，接下來和房地產行業相關的信托可能會出現 兌付難 的問題。
堅挺的理由
不過，即便已經傳出諸多危險信號，但支撐樓市的因素仍顯而易見。正如任志強日前所言，鼓吹房價大跌是危言聳聽，跌的是增幅不是房價。
上海易居房地產研究院研究員鄭紅玉表示，針對近期類似杭州這樣的個別樓盤高調降溫，主要是個別因素在起作用， 降價情緒 暫時難以撼動整個市場。深圳某大型上市房企營銷負責人也認為，近期杭州等地部分樓盤降價尚屬個案，但并不排除資金壓力較大的開發商加入降價行列。
廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華對記者表示： 企業要回籠資金，一般都是在年底，而不是在年初，因此這只是個案，可能有其自身的其他特殊原因，不足以說明杭州的整體情況。 李友華告訴記者，房價出現松動的城市，主要原因是庫存比較高。尤其是一些供應偏少、庫存偏少的城市，房價上漲的沖動仍然存在。例如這兩年在二線城市中上漲最快的廈門，上漲的一大因素就是住宅土地供應偏少，而市場需求又很大。
同樣需要考察的情況是地價。本月21日，廣州廣鋼新城首批共五宗地塊，成交總價達到155億，同樣的 地王潮 也在北京、上海、廈門等城市延續。保利地產廣東公司董事長余英就此預計稱，今年新拍地的樓面地價基本和正在銷售的房價持平，這批 地王 上的房子最快年底才能入市，到時房價一定會翻番。
而從國家統計局的數據來看，樓市上漲仍然是主流，因為70個大中城市中，也只有6個城市環比出現下降，同比更是只有溫州出現下降。像北上廣深這樣的一線城市以及像廈門、南京等核心二線城市的同比漲幅仍然很大。
一邊是杭州、常州樓市降價以及對銀行收緊融資的擔憂，一邊則是一線城市仍在持續的 地王潮 帶來的樓市上漲預期。目前的樓市陷入了空前的迷茫，許多購房者因此相當糾結。
張大偉提醒道，1、2月為傳統成交淡季，不足以說明整體的情況。3月份才是一個完整的月份，屆時全國 兩會 召開，將給全年樓市政策 定調 。因此，3月樓市將成為全年風向標。（據第一財經日報）
