僅僅關注凈利潤率下降是不夠的，須知一些制造行業毛利率只是超過10%，幾乎與房地產行業的凈利潤率相當，憑什么一個行業可以這么長時間把持財富閘門？
　　當然，房企并非不知江湖險惡，所以各家都在尋找秘籍。好在市場自有公道，你可以又快又大，但是你精致不了，你可以細致精到，但是你不要苛求規模。有沒有兩全其美的？這是一個有挑戰性的問題。
　　從下面的梳理中，或都可以看出一些端倪。
　　經濟觀察報通過對已經出年報的、銷售額在300億元以上的14家房企（分別是富力、恒大、華潤、龍湖、綠城、融創、世茂房地產、雅居樂、遠洋、中海、碧桂園、萬科、招商、保利）2013年年報分析，來看看這一年，這一銷售規模梯隊中的武林高手們到底是誰。
　　周轉率之凌波微步
　　在資金成本昂貴、行業利潤率不斷下降的今天，高周轉，是眾多一線地產企業，以及希望獲得高速成長的中小企業的共同選擇。
　　經濟觀察報選擇了傳統的存貨周轉率計算方式，即營業成本/（期初存貨凈額+期末存貨凈額）÷2，來反應存貨的流動性情況。根據wind資訊數據，2013年14家上市房企的存貨周轉率，碧桂園是最高的，達到0.6，而最低的是招商。
　　因為房地產開發的周期性，當期產生的營業成本與當期存貨不一定存在關聯性，導致這一數據的準確性受到影響。更為準確的是去化率，蘭德咨詢總裁宋延慶對經濟觀察報表示，去化率計算方式是用銷售額除以同期可售存貨貨值，以此來衡量開發商在一定時期內，對手中可售資源的去化程度。
　　宋延慶表示： 據我們初步估算，碧桂園2013年銷售去化率在70%左右。 在去化率方面，碧桂園是表現最好的公司之一，普遍而言，去化率能夠達到60%就是比較好了。
　　碧桂園的銷售額從2012年的476億元，一躍為2013年過千億，這一少見的大跨度，顯然與其高周轉是分不開的。此前，據經濟觀察報了解，碧桂園拿地后開盤的基本工期是5-7個月，部分項目已經實現拿地后3-5個月開盤。
　　貨如輪轉的碧桂園，以規模取勝，雖然碧桂園也因此付出了利潤率下降的代價，但這依然無妨其成為2013年跑得最快的房企。
　　單城市產能之一陽指
　　在一線房企規模越來越大，強者越強的今天，規模大固然有其優勢，但攤子鋪得越大，有可能帶來利率下降，負債率上升以及各項成本支出上升等問題。
　　單一城市產能的計算方法很簡單，即用銷售額除以有在售項目的城市個數，來反應平均下來每個城市承載的銷售額是多少。
　　2013年，一線房企在單一城市產能方面的表現如何，經濟觀察報結合2013年年報以及公開資料統計得出，得分最高的是融創，為60.81億元，遠超第二名的中海44.68億元，完勝基本在20億元左右徘徊的其他房企，而這一指標得分最低的是恒大，其在147個城市有土地儲備，單城市產能為6.83億元，此外，碧桂園的10.19億元，排名倒數第二。
　　依此看來，融創在單城市的挖掘能力，約是恒大的10倍。
　　挖掘能力強，在有限受力面積下如此有效的打擊力度，融創的功夫非一陽指莫屬。
　　凈資產收益率之天山折梅手
　　分析年報，當然離不開凈資產收益率。
　　凈資產收益率是反映上市公司盈利能力及經營管理水平的核心指標，它是告訴投資者這家公司賺錢的能力怎么樣、賺錢的效率高不高，其計算方法是用凈利潤÷凈資產。
　　凈利潤當然是歸屬上市公司股東的凈利潤，而凈資產即歸屬上市公司股東權益，但是這一指標有不同的計算方法，包括期末凈資產，加權平均凈資產，以及是否扣除非經常性損益。
　　為了統一口徑，經濟觀察報都采用期末凈資產來計算。根據wind資訊數據，14家房企凈資產收益率排名第一的是恒大25.96%，緊隨其后的是富力23.78%、融創23.36%。
　　 現在整個行業的總體數據還沒有出來，但從整體平均水平而言，凈資產收益率應該在18%-20%。 正略鈞策副總裁郝炬對經濟觀察報表示，房企在運營中，要提高凈資產收益率，增長主要來自三個方面，即收益率、周轉率和杠桿率，這是一個綜合作用的結果。
　　通過這一指標的前三名排名，可以看到一個戲劇性的結果，恒大鋪得最開，融創挖得最深，但是都達到了較高凈資產收益率的效果。
　　凈資產收益率，是凈利率、周轉率、財務杠桿率相乘得出的結果，是一門綜合技術，那么恒大的武功就是天山折梅手，變法繁復，包羅萬象。
　　不過該武功是《天龍八部》中逍遙派的絕學，屬于高深武功，武功低級人士誤練此功，會經脈氣息大亂，嚴重可癱瘓。房企的運營情況，更重要是看持續經營的狀況，不是一年的運營結果可以下定論的，真正的武林高手一定要能夠經受時間的檢驗。
　　至于排名第二的富力，是哪一招勝出，且看下一輪比試。
　　融資成本之乾坤大挪移
　　資金是房企的重要生命線，能不能借到錢，關系到存亡，當然這對于一線房企而言基本不是問題；而如何借錢、借到錢以后如何使用，則是另外一門武功。
　　衡量企業的負債情況、資金的使用情況，經濟觀察報用兩個指標來衡量，一個是凈負債率，它的計算方式一般是（有息負債－現金）÷凈資產。用來反應債權人提供的資本與股東提供的資本的對應關系，衡量公司的基本財務結構是否穩定，即假設企業清算時，企業所有者權益對債權人利益的保障程度。
　　另外一個指標，財務費用（融資成本）÷營業收入，顯示融資利息等方面的支出占營業收入的比重。
　　根據房企年報披露的數據和經濟觀察報綜合計算的結果，凈負債率最高的是富力111%，該項得分最低的是招商16.5%。
　　富力在財務方面表現激進，通過杠桿率提高了上一輪比賽的凈資產收益率，從這個邏輯來講就比較好解釋了。
　　凈負債率高，是一種高風險高回報的財務結構，既然富力在高負債的同時，實現了凈資產收益率第二名，也可以說其在2013年的比拼中，財技高超！堪稱乾坤大挪移?。〒洕^察網）