本報記者 劉晨 邱桂奇 徐研 劉曉云 北京、上海、深圳 報道
　　 從2014年前3月的市場表現來看，今年的房地產市場很微妙，跟以往均不同。 東匯置地投資管理有限公司CEO劉東認為，房地產市場形勢今年變化很大，包括房企在內的業內人士不得不重新審視市場，并做出相應的策略改變。

　　 帶頭大哥 萬科的風向標作用是明顯的，當其位于大興的萬科橙項目以低于預期售價3000元/平方米的價格入市時，即被業界迅速理解為一線城市堅挺的房價 破冰 。而后，不斷有房企 老弟 跟進。
　　 現在房企基本形成了共識，只要有合理的利潤，都會選擇上半年出貨，盡快銷售。 東亞新華地產營銷管理中心總監賈玉鵬即對中國房地產報記者表示，萬科對市場的靈敏度是最高的，東亞新華今年的銷售策略和萬科一樣，均是 平價出貨，快速走量 。
　　供需格局生變
　　3月24日，北京又有兩個自住型商品房項目入市，分別是當代采育滿庭春MOMA項目和富力惠蘭美居項目。其中，前者被稱為 最便宜的自住型商品房項目 ，售價僅為9500元/平方米；而后者單套總價不超過200萬元。
　　有數據顯示，今年北京將推出36個自住房項目，而截至目前，只有恒大、金隅、當代置業、富力、首創等推出了6個項目。這意味著，在此后的幾個月里，還將有30個自住房項目入市，并且提供近4萬套房源。
　　在記者采訪的剛需項目開發商中，鮮有人士承認自住房的集中供應將對其項目產生沖擊。但他們不得不面臨的一個事實是：供需比縮小。中原地產提供的數據顯示，2013年北京售價2萬元/平方米左右的剛需樓盤，供需比基本還維持在1∶4，但截至目前已降低到1∶2。預計短期內也很難升溫。
　　來自上海易居房地產研究院的數據顯示，2月份，北上廣深四大一線城市新建商品住宅新增供應面積為146萬平方米，成交面積為138萬平方米，呈現出供大于求的市場關系。
　　隨著供需格局生變，開發商與剛需客群之間的博弈已經出現微妙變化，商品房蓄客難度加大。這不僅體現在純剛需樓盤上，部分面向改善型客群的中高端樓盤也被 擊中 。
　　一家高端樓盤開發企業的營銷負責人透露，該公司旗下的一個高端樓盤目前正在做開盤前的準備，預計4月入市，截至目前蓄客情況很嚴峻，現在只希望項目一期銷售不成問題。
　　競爭壓力現實存在，但業界普遍認為，一線城市的樓市不會出現整體下降可能性，只是個別項目尤其是去年拿地的剛需地王項目，則必然存在一定價格壓力。
　　北京一位剛需項目開發商對記者坦承，事實上，自住型商品房的沖擊已經顯現，很多房企在3月上旬還在調整企業的全年銷售策略，一些房企已有意加快供應，甚至提前開盤，避免與自住型商品房的直面競爭， 雖然上半年的開盤量在增多，但是總體競爭壓力跟下半年相比還是小一些，捂盤等待價格上漲的現象會越來越少 。
　　博弈進入關鍵期
　　 選擇早些時日推盤原因有二，一是今年下半年入市的項目較多，競爭壓力較大；二是大家普遍形成共識，今年整體房價漲幅不會像2013年那么高，能提前跑量就提前跑量，收回資金后亦有利于儲備一些優質土地。 賈玉鵬表示。
　　基于上述考量，東亞新華計劃以調低預期售價的方式推出旗下印象臺湖項目，以搶占市場。此前，該項目預期售價2.6萬元/平方米，4月初開盤時售價將調整為2.2萬元/平方米起，原定的精裝修也改為毛坯房出售。
　　戰略調整之后，東亞新華原定下半年開盤的項目也挪到上半年入市，包括印象臺湖、東亞華欣灣、東亞朗悅居等，且價格均比預期調低。比如尚品臺湖項目，預期售價為2.4萬元/平方米，目前預計將按2.09萬元/平方米的起價銷售。
　　賈玉鵬亦稱，作為高周轉企業，東亞新華需要快速回籠資金、儲備土地，目前已經瞄準了北京、天津等區域的優質地塊，而 印象臺湖的拿地成本是3000元/平方米，即使調低價格出售，依然能夠保證收益 。
　　未來將有越來越多的項目加入 跑量 行列。比如，房山首創 新悅都預計以2.18萬元/平方米的價格入市，低于該板塊內2.6萬元-2.8萬元/平方米的價格預期。此外，金域東郡項目二期、首開萬科公園里等項目亦稱未來入市價格將低于市場預期。
　　偉業我愛我家副總裁胡景暉分析認為，通常有兩類開發企業會率先采用讓利跑量的策略。一類是大型房企，其運營管理成本控制水平較高，即使調低價格銷售，也能獲得良好的利潤率；另一類是處于快速擴張期的房企，這類企業需要更高的資金流轉效率，跑量銷售利于回籠資金。
　　賈玉鵬表示，下調多個項目銷售預期價格更是基于目前對市場的整體判斷。 從我們的判斷來看一線城市近一兩年的價格會趨于穩定，即便漲價空間也會比較有限，尤其是北京市場到下半年的壓力會更大，不僅大量的自住型商品房入市，去年集中出讓的一批土地也會完成開發，集中入市。包括萬科橙項目，除了有北京建委‘精裝禁令’和限價調控的因素，據我們了解也是為了快速跑量以緩解今年的銷售壓力。
　　跑量或成一線城市主流趨勢
　　 與前些年各地住房普遍供不應求、市場熱銷情況不同，在區域市場持續分化的背景下，不同城市房地產景氣程度已出現較大差異。 鴻毅資本總裁張義鴻表示。
　　 開發商、購房者對樓市走向的心理預期發生了變化，政府曖昧不明的態度讓市場情緒更為緊張，所以后續買賣雙方會陷入持續僵持的態勢。 深圳一位不愿具名的開發商表示。
　　 一線城市尤其是北京，目前正處于多空博弈的關鍵時期，進入第二季度，4、5月份是個重要的時間節點，一旦成交數據和去年同比落差被放大，市場悲觀情緒將會蔓延開來。
　　在易居中國克而瑞華北區域總經理、克而瑞房價北京首席分析師牟增彬看來，年初信貸收緊，以及自住型商品房政策都在持續影響購房者信心，長期的需求觀望情緒也動搖了開發商的信心。近期金融機構針對房地產的信貸業務普遍收緊，更是對市場成交已經造成了直接影響。而一線城市地價維持高位，房企拿地成本仍較高，將現有項目加速去化，加快回款、高周轉或將成為2014年一線樓市的主流趨勢。