■本報記者徐妍北京報道
香港700多萬人口就擁有2000多名注冊房地產估價師，在英國有資質的房地產評估從業者也有兩三萬，但英國的總人口不過六千多萬。
第一太平戴維斯大中華區估值及專業顧問服務有限公司董事總經理陳超國告訴中國房地產報記者，在中國內地，雖然房地產評估行業的總體從業人員超過30萬，而有資質的房地產估價師、土地估價師則主要集中在北上廣深四大一線城市，在二三城市和經濟欠發達地區，房地產評估行業還遠不夠發達。
行業發展不均衡 亟待扭轉
到底中國的房地產評估行業規模如何，中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強透露的一組最新數據顯示：目前中國的房地產評估行業從業人員超過30萬人，擁有房地產估價師資質的人員約的4.8萬人，全國房地產估價機構超過5500家。土地估價師約4萬余人，土地估價機構3600多家。
在香港、北京兩地長期工作的陳超國認為，中國內地的房地產評估行業目前除了從業人員總量需要繼續增長，行業發展的不均衡才是更大的問題。在一線城市，資質評估從業者近乎飽和，但在大量的二三城市、經濟欠發達地區，無論是資質從業者數量，還是一級資質評估機構的數量都非常有限。
第一太平戴維斯為中國房地產報提供的房地產評估行業調查顯示，目前一級資質評估機構數量約占行業的12.4%。三級資質機構數量最多，約占整體的48%。
從評估機構的員工規模來看，評估機構員工人數低于10人的所占比例最高，約為整體的43%。低于20人的比例約為72.5%。機構規模超過100人的只有4.3%而每一級別評估機構均有特定的專職估價師人數要求。一級資質評估機構的專職估價師人數平均為19人，二級、三級資質評估機構的專職估價師平均人數分別為10人、3人。
一級資質評估機構在北京、上海、廣州每一個城市都會有三四十家，但在其他二線城市都是個位數，在西北、西南區域，一個省可能也只有一兩家一級資質評估機構 。陳超國同時指出，行業發展的不均衡，二三線城市從業者、一級資質評估機構的不足，同時也是房地產評估行業的未來發展的契機。
房地產評估機構分布情況與當地房地產市場發展息息相關。從第一太平戴維斯提供的行業調查來看，一級資質評估機構主要分布在一線城市及沿海都市，華中地區及環渤海地區的發展速度快，是未來發展的主要區域。
一線城市行業高度集中，此外，江蘇省的行業發展趨勢有初步飽和現象。在廣東省亦開始有飽和趨勢。以評估機構數量看，目前二線城市、華中地區及環渤海地區的競爭十分激烈，特別是三級資質評估機構的競爭環境不斷惡化。 陳超國表示。
房地產稅的機遇
國內房地產評估行業的另外一個問題是業務類型單一。業務種類局限性相對較大，行業收入高度集中在房地產抵押評估這樣的傳統業務上，占比近六成。像在英國，抵押評估雖然也是重要業務，但占比只有三成，其他方面的業務占比相對均衡。尤其是目前，房地產市場出現下行風險，更說明評估行業要盡快轉型，業務多元化、平衡業務類型占比。 陳超國告訴中國房地產報記者，作為重要的房地產服務行業，房地產評估行業與房地產行業的發展大勢息息相關。
目前，房地產評估行業的業務收入高度集中在為銀行貸款、中介交易做房地產抵押評估。一季度住宅市場已經出現下行趨勢，這也導致房地產評估行業的業務有所下降，導致行業抗風險能力低。
根據第一太平戴維斯的測算，在房地產評估行業收入分類比例中，房地產抵押評估項目占比超過56%；土地出讓、轉讓、一級開發等政府項目16.1%；企業改制、上市、融資（非貸款類）項目9.3%；評估咨詢、可行性研究、拆遷估值等其他類別占12.3%。
而房地產交易課稅評估項目，目前僅占比3.2%。不過在陳超國看來，未來房地產稅的推行，則會對房地產評估行業產生深遠影響。
作為國內首批個人住房房產稅改革試點城市的上海和重慶，都在房產稅征收細則中明確‘計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值’，這說明房地產評估業在未來房地產稅的征收中將起到關鍵性的作用，也將給房地產評估行業帶來新的發展契機，使得行業業務類型單一狀況有所改觀。 房地產評估行業在國內的受重視程度正在逐步提高。海外投資者如果要在國內收購一家價值10億元的商場，一定會去評估這10億元值不值。開發商收購地皮后要開發什么類別的項目，也要先做評估。 陳超國同時指出，從2009年開始，房地產估價師在評估機構的執業人數出現了波動，調查后才發現大量專業人才已經直接被開發商所聘用。
大開發商都會自建專業評估團隊，中小型開發商、中介企業也會選擇一級資質評估機構長期合作。包括銀行、基金、保險公司也都會聘用房地產評估的專業人員。 陳超國表示。
房地產市場的持續成熟，新型城鎮化政策，以及房地產政策的變化，對于房地產評估行業的未來還會帶來更多的機遇。在新型城鎮化過程中，房地產評估行業也會積極參與其中，如房地產前期市場規劃、定位、市場調研、市場價值、市場租金以及后期的拆遷評估等。
