■本報記者武為峰北京報道
　　2014年上半年的種種跡象表明：房地產已經進入拐點，行業走向成熟。
　　在經過長達10年的供不應求后，房地產市場正逐步走向供求平衡。伴隨著這一全新格局的開啟，房地產行業也將迎來洗牌。未來10年，將會有數以萬計的房地產企業被淘汰——除眾多中小房企，管理不善、創新乏力的大型房企也有可能一夜倒掉。
　　但這并不是房地產時代的終結。相反，這是房地產進入健康有序發展的序曲。在此期間，能抓住機會逆勢擴張的房企，將有機會成為下一個10年的房地產巨頭。
　　供求趨于平衡
　　和眾多或樂觀或悲觀的情緒不同的是，經中國房地產報梳理，房地產行業的拐點并不意味著房地產行業調頭向下，這一拐點僅意味著房地產行業走向成熟。
　　近日，融創中國正與宋衛平、夏一波及壽柏年磋商擬收購綠城中國已發行股本不超過30%的權益。加上早前興潤置業和光耀地產的資金斷裂等情況，房地產行業對市場的未來普遍信心不足。
　　和以往房企遇到危機不同的是，當下整個房地產市場的境況已經有了實質改變。
　　最大的改變當屬供求平衡。
　　在中國人民銀行調查統計司司長盛松成看來，供求關系將決定房地產行業的發展。
　　 影響房地產供給的因素主要有：房地產生產成本、生產技術水平、相關商品價格、生產要素的擁有量、生產者對未來的預期等。影響房地產需求的因素主要有：商品自身價格、替代品與互補品價格、消費者收入水平、消費者預期等。商品價格由商品供需關系決定。供大于求，價格下降；供小于求，價格上升；供求平衡，價格穩定。 時至今日，盛松成指出的這些因素，都在變化中趨于動態平衡。
　　按照中信里昂測算，從2000年至今，空置房有1000萬套。報告估計，未來兩三年空置量還會以每年300萬至400萬套的速度增加，到2017年可能會是1800萬套。
　　中國目前有2.8億套住房，國家信息中心經濟預測部主任祝寶良估計房屋空置僅為1000萬套。而2013年，城市23歲以上人口1100萬，大概需要住房500萬套。城市化率需要700萬套，而商品房的供應量接近1100萬套。
　　祝寶良透露，2014年起，人口高峰過去后，23歲以上的適婚人口開始 每年下降二三百萬人 。
　　基于上述數據，5月20日，祝寶良在國新辦吹風會上稱，目前 供給和需求基本平衡 。
　　根據統計數據，中國城鎮人口的人均居住面積已經超過30平方米。參考發達國家平均水平可知，中國人均居住面積已經接近發達國家水平，仍有發展空間，但粗放增長的時代已經過去。
　　一位近期信心不足的房企高管告訴中國房地產報記者，限購和反腐遏制了投資和投機需求，成為當下房地產行業需求不足的原因之一。這一趨勢短期內無法改觀；即便接下來政策調整，由于新房的大量建成以及適婚人口的減少，基本可以認定，目前房地產行業已經基本處于供需平衡之中。
　　洗牌即將開始
　　從供不應求到供求基本平衡，房地產市場將逐漸成熟，也意味著房地產行業將面臨洗牌。
　　如同電商的洗牌加劇標志著電商行業的成熟一樣，房地產行業洗牌標志著房地產行業結束粗放式發展，將進入綜合素質的全面比拼時代。實力不濟或競爭能力單一的房企正在陸續退場。但房企的洗牌并不意味著房地產行業的危機。
　　洗牌的根本原因是，房地產企業發展過于粗放。實際上，很多房企債臺高筑，而資金僅夠半年運作。一家大型房企負責人告訴中國房地產報記者，假如金融市場收緊，沒有幾家企業能夠生存一年以上。
　　過去10年的蓬勃發展，導致大多數房地產企業自身過于脆弱。隨著供不應求時代的結束，依靠壟斷資源（土地）和供不應求的市場（買房者），獲取高價資金然后賣房子的時代一去不復返了。大多數無法適應 紅海 市場的房企必然會隨之倒下。
　　這一點過去已經出現端倪。
　　2013年年底，北京市住建委注銷了345家房地產開發商資質證書，宣告它們退出房地產市場。據媒體報道，2012年也有近700家房地產開發企業被注銷。兩年多時間，總體數量減少了1000多家。
　　如果說過去只是名不見經傳的小房企停擺的話，從綠城事件和光耀危機開始，房企將進入深度整合期。
　　過去 黃金10年 是針對房地產從業者來說，而非房地產市場。有地就能賺錢的根源在于房地產市場剛剛興起，供不應求而導致價格上漲。但是多輪的調控不僅沒有解決供給，相反限制了供給（以及抑制需求），最終導致供不應求的局面雪上加霜。
　　未來可能會出現 白銀10年 （指的是房地產市場，而不再是整個房地產企業），房地產市場或將進入健康有序的發展階段。
　　房地產行業不會崩潰
　　行業洗牌是行業趨于健康的標志。任何一個行業的成熟都離不開這一點。而房地產行業的成熟并不意味著房地產行業的崩潰，由于供求基本平衡，而且在城鎮化的前提下，仍有大量待釋放需求，市場的洗牌并不會帶來系統性風險。
　　房地產企業確實有大量的銀行貸款，但同樣的，由于房地產市場并不缺乏消費者，也不會出現急劇破壞。破產或倒閉的房地產企業將會被渴望擴張的房地產企業兼并收購，最終實際損失有限。
　　從目前的房地產市場來看，只要房價調整到位，就會刺激剛需的增長。這在北京市場已經得到了證實。期間，即便部分出現問題的房企降價拋售房源，也不會對房地產市場有實質傷害。
　　 土地財政 曾是房地產企業和業界觀察者認為政府將會救市的原因。但實際上，地方政府的融資渠道正在多元化。對于坊間頻傳的地方政府救市，也僅僅是保證房地產市場不會轉淡，在供求平衡的基礎上，不會（也無法）帶來泡沫式發展。從中央態度來看，目前的調控是合適的，不必指望進一步的政策出臺。
　　此外，目前消費者不購房的原因不是房價不合理，而是因為擔心房價進一步下跌。只要房地產市場價格趨于穩定，需求就會重新回暖。同時，由于供求基本平衡，本輪房價穩定后，重返暴利增長的概率已經微乎其微。
　　新競爭時代
　　房地產行業洗牌將淘汰管理粗放或者優勢單一的房地產企業，房地產將重新考慮自身的競爭力。只有房地產行業洗牌過后，充滿活力和競爭力的房地產行業才會迎來健康的 白銀時代 。
　　從市場面來看，供求平衡的時代，意味著消費者在選擇產品中具有主動權。這時決定房地產企業勝出的主要因素如下：
　　首先是品牌。優秀的品牌將會具有強號召力。而品牌不僅僅是名牌，更包括了房地產企業的獨特定位和精神內涵，不同的品牌對于不同消費者具有吸引力。一家品牌樓盤價格比周邊高30%，將并不鮮見。
　　其次是產品。未來產品將會具有鮮明的創新創造，以便迎合不同消費人群的需要。例如第一套房、第二套房的區別；青年置業和中年置業的區別等。
　　再次是服務。未來房地產市場將逐步趨于飽和。物業管理，挖掘業主大數據等客戶導向的服務成為企業的生存之道。
　　從企業自身管理來看，只要房地產企業自身財務健康、管理有序、有長遠的戰略規劃，就有可能贏得未來市場的先進。
　　在戰略上，準確把握轉型后的房地產市場形勢，決定了一家房企能否把握未來的發展機會。
　　在管理上，土地、財務、周轉率等都需要重新規劃。例如，供求平衡以后，土地價格將會趨于穩健，囤地將會得不償失，未來房企在土地儲備策略上應該予以調整；由于當下房企過于依賴財務杠桿又過于依靠銷售收入，未來勝出的企業，必然在財務管理上勝出一籌。更不用說未來房企對建筑質量、人才培養、流程管理以及各個方面的細節管理越來越規范和嚴格。
　　在執行上，一些現行的策略未來將會失效。例如，高周轉是當下很多企業的策略。在市場趨于飽和之前，這一策略是有效的。但在供求平衡以后，高周轉時代將作古。消費者會根據自身需求購房，而非積極入市囤房，若寄希望于高周轉，就必須要有更好的財技降低成本，以低價取勝。