中國房地產網-中國房地產報2014-06-24
老齡化加速形勢下，養老地產逐漸成為投資藍海和資本新寵，但融資制約和金融模式乏力一直是發展掣肘之一。近日， 中信啟航資產管理計劃 打開了國內REITs（房地產信托投資基金）缺口，與此相關的養老地產REITs話題再度發酵。此前，保利地產董事長宋廣菊曾表示，保利養老地產未來將借助社會化資金，以REITs模式謀求上市。而借助低成本的REITs也是業內諸多開發養老地產企業的訴求。
但養老地產REITs離中國有多遠？國內是否已有解決方案？REITs對養老地產市場究竟會帶來怎樣的利好？對于這些問題，中國房地產報特邀業內資深養老地產基金專家常青藤基金管理合伙人江合、天地控股總裁張華綱、樂成老年事業投資有限公司總經理高峻松、北京太陽城集團總經理張華正等進行了探討。
盈利與產權障礙
中國房地產報：中信啟航資產管理計劃深交所掛牌無疑是我國REITs市場破冰之舉，而其在急需金融創新的養老地產市場上引發的震動不亞于資本市場，請問中信啟航計劃對養老地產REITs的啟發體現在哪些地方？
張華綱：盡管中信啟航計劃距離標準REITs還有距離，但此舉對于資產證券化的探索非常有意義。實際上，在歐美等成熟房地產市場，作為融資渠道REITs占有相當大比例。在國內，REITs未來一定會成為主流的投資渠道和募集資金交易渠道。
其實，REITs和養老物業結合度非常高，穩定收益下的低成本長期資金均是REITs存在的基礎與條件。雖然目前國內養老地產REITs還不具備發行條件，但未來養老物業收入一定是REITs的核心產品。如果有這類資金支持養老物業開發、經營，對促進養老產業發展力度相當大。
張華正：很多企業開發養老物業最后都希望實現輕資產化。將養老項目打包進入REITs，可以順利實現從重資產向輕資產的轉化。同時，在銀根緊縮、借貸無門的情況下，這也是活化資產的重要手段。因此，它一定會成為未來的方向。
江合：中信起航計劃對未來資產市場確實有參照作用，但一個事實是，短期內養老地產REITs實現不了。為什么這樣說，是因為這些年我一直在推動養老地產REITs，根本沒有投資主體。從目前國內市場現狀和盈利機制來看，這只能稱之為有前景值得探討的課題。
高峻松：我們要清楚的是，中信啟航計劃采用的是中信自身優質資產做分紅來源，持有優質資產、持續盈利能力是核心點。養老地產要做REITs，首先要考量的就是手中資產能不能實現上述兩點要求。
中國房地產報：各位在肯定REITs市場價值的同時，也都提出了短期內推動養老地產REITs的困難。從你們來看，最核心的難點在哪里？
江合：發行REITs最重要的條件是資產權屬要清晰?，F在國內養老機構大部分是福利用地，非營利性質，即便盈利能力好、收益率達標，但產權不明確也無法進行資產證券化，無法向特定受益人發放利息。就算開發商拿到商服用地、住宅用地做養老，產權清晰，但拿不到政府補貼，且還要面臨營業稅、企業所得稅等高額稅種，盈利情況往往很差。REITs需要收益率至少達到8%左右的物業，從目前國內養老地產收益率來看，很難達到這一標準。正如常青藤養老基金，一直賣不動。
高峻松：還有一點，中信啟航計劃是5年存續期。一個養老項目從能見到回流現金，到有穩定現金流，遠遠超過5年時間；即便入住率好，項目建設兩年，運行3年就能實現持平，也難以通過3年運營還本付息，何況前5年的利息從哪里出呢？
也就是說其實REITs對發行人的資質要求比較高，只有有錢人才能玩，但這又是矛盾的。有錢人既然有收益更好的資本，比如投寫字樓有8%收益，養老可能只有3%，肯定不會做養老，最多做未來儲備事業發展。國內指望通過REITs運作項目，10年內基本沒什么可操作性。
張華綱：目前國內推動REITs面臨兩個核心問題：稅收和投資人。稅收優惠是美國等成熟REITs市場發展的主要驅動力。為促進REITs發展，各國都以美國模式為參照，有條件地給予REITs以稅收優惠。而我國在這方面沒有針對性措施，稅收還是偏高的。同時也缺乏長期、成熟的投資人。而養老產業能做成REITs，符合投資人喜歡的產品量又很少，也難以形成一個大的市場載體。其實，REITs的發展需要時間的累積。
張華正：主要是產權問題。國內產權是有存續期的，包括40年、50年、70年，與國外永久性產權不同。產權問題一直是困擾著國內REITs發展的重要原因之一?，F在推動的REITs更有敲門磚的味道。但以房地產為嫁接，REITs作為基金滾動，相互融合發展可以忽略40年、50年等產權期限的問題。
大企業融資跳板
中國房地產報：盡管問題眾多，但REITs對養老地產的作用不言而喻，推動養老地產REITs有哪些解決方案？隨著市場完善，未來養老地產REITs如果成行，最大的受益方是誰？
高峻松：美國養老地產REITs以醫療、康復地產等業態為主，納入REITs的每家機構都包含幾百個項目。在國內現有老人支付能力偏弱的境況下，難以承受幾百個項目體。單純復制美國養老地產REITs難以實現。從廣義的養老地產運營上來說，大型醫療機構有轉化為REITs的可能。
張華綱：從政府層面來說，推動養老地產REITs要完善法律法規，以及配套更多刺激REITs發展的政策措施。
現在很多保險公司投資受限，社?；鸶侨绱?，但從未來看，養老金、社?；?、保險資金都是養老地產REITs非常強大的購買方。國家需要投入更多關注和力度，逐步觀察，逐步放開，才能使養老地產REITs成行。
江合：可實現的解決方案是，首先要拿一塊資質好、產權清晰的土地，然后項目要做營利性的。但問題在于，營利性的養老機構政府要收稅，收益就降低了，是否能實現持續紅利不能確定。在這種情況下，唯一能做的只有保險公司。保險公司可以購買權屬清晰的商業用地，用理財資金養起來。運營幾年盈利情況好轉后，將這部分剝離出來進行資產證劵化。
言而總之，一定要是城市中心地段、權屬清晰的優質物業，將來即便養老地產REITs發展起來，收益主體也是保險公司和特大型房地產公司，小公司沒有機會。
張華正：雖然各國設立REITs的最初目的是為了給小型投資者提供方便，但從資本市場來說，小開發商、地區性項目、只有一兩家養老機構的企業，投資者根本看不上，最終養老地產REITs只會和綠城、保利這樣的大型品牌房企、大國企、險資形成產業鏈，成為它們的一個融資跳板。
