【編前話】不管樂不樂意，舊模式肯定要終結了，因為不可或缺的玩家退出了。四缺一的麻將牌是沒辦法打的，何況現在缺了兩個。
　　今年以來，房地產行業悄無聲息地發生著變化。銷售快速下滑，房價似乎出現松動，媒體罕有地談論著救市而不是調控，地方政府則焦慮不安又無可奈何。敏感的人不難看出，大環境要變了，玩兒法恐怕也要變了。
那么，到底是什么要變呢？老生常談的行業整合從未發生，即便是當了N年老大的萬科，自8年前并購南都地產后，也再沒有進行過像樣的并購。各地的中小開發商有破產的，甚至有跑路的，就是沒有賣身并購的。而8年前的另一場著名的并購——香港路勁收購陷入困境的順馳，事后被證明完全是一場災難，無論對單偉豹還是孫宏斌都是如此。
事實證明，行業整合與強者恒強只是媒體的囈語，在真實的市場上從未發生過。那么以后會發生嗎？還是不會。這個行業的盈利模式決定了它既不會強者恒強，更不可能有什么行業整合。只有當盈利模式被徹底顛覆和改變后，整合才有可能——也只是有可能而已。
 　　一、賭徒模式是怎樣煉成的
 　　應該把住宅市場的盈利模式稱為賭徒模式。大概從10年前開始，樓市就變成了賭場；到2009年四萬億推出后，樓市干脆成了全民瘋狂追捧的超級賭場?？梢院敛豢鋸埖卣f，在這些年的樓市里，只有賭徒才能生存。地方政府要以賭徒精神天價補償收地，開發商要以賭徒精神天價拍地，房奴們則以大無畏的賭徒精神天價買房——如你所知，沒買的后來都追悔莫及。不做賭徒，你就無法搭上這列飛馳的火車。那么，這種瘋狂的模式是如何形成的？
　　先從 招拍掛 說起。在 招拍掛 推行之前，所謂城鎮土地國有制實質是 條塊 所有制，即實際掌控土地資源的是各級政府，尤其是基層政府的下屬部門和國有企業。在 招拍掛 推行之后，土地資源的控制權逐步轉移到縣區級地方政府手里，尤其是可用于商業開發的土地資源，幾乎被其完全壟斷。
　　在這些地方政府們壟斷了土地供應，且采取極易情緒化的拍賣銷售方式后，全力追求土地收益最大化，便成為各級政府的不二選擇。對市政當局來說，土地開發實際上是一門大生意，而開發商就成為市政府最親密的合作伙伴。通過炒高房價，進而炒高地價，城鎮建設用地就變成了市政府的印鈔機。說得更直白一點，此時的政府已經不僅僅是政府，它同時也是一家以賣地皮為生的投機商。
　　土地開發的盈利模式可以概括如下：征地、拆遷——土地整理與七通一平——城市規劃調整、開發條件設定—— 招拍掛 公開出讓，獲取土地溢價——繼續征地、拆遷、土地整理……這就是所謂的土地財政，更適合稱之為 炒地財政 ，它與賭徒模式是互為表里，完全一體的。
　　 炒地財政 在過去的幾年廣為人知，并被普遍接受為游戲規則的核心部分。當時的中央政府對此也持默許甚至支持的態度。不過，中央的默許并非因為分稅制導致地方政府財力不足，進而被迫去炒地皮賺錢，這個流行的說法純屬把政治當兒戲。真正的原因是，當時的中國急需展開大規模城市基礎設施建設，而各地皆缺乏相應的融資機制，于是剛剛火起來的住宅市場就被賦予了為城建融資的重任。而住宅市場也不負眾望，的確為城市建設融到了天文數字的資金。只要四處走走看看，伴隨著樓市的火爆，各大城市幾乎是一哄而上的地鐵、機場、高速路和綠化帶就知道炒地財政的威力有多大了。
　　廈門市規劃局局長趙燕菁博士是一位學者型官員，很早就敏銳地認識到炒地財政本質上是一種融資機制，并專門發文為炒地財政辯護。筆者雖不同意他的觀點，但認可他的眼光。
　　有了為城建融資的光榮任務，每當房價滯脹，地皮炒不動的時候，不僅開發商和市政府們急，中央政府也急，因為不炒地就沒錢搞建設。2008年底推出的四萬億政策將房地產作為扶持重點，又是利率打折，又是降低首付，又是敞開按揭，其來有自矣。部分人喜聞樂道的綁架論，也是這么來的。
 　　二、你坐莊，我操盤
 　　在 招拍掛 成為土地出讓的主流模式后，開發商與地方政府的合作模式自然就水到渠成了。這一模式的核心概括來說，就是政府坐莊，開發商操盤，以房價地價最大化為目標，輔以風險共擔、利益分享的原則。這種官商合作的模式前無古人，不好明說，基本上是心照不宣地存在著。此外，按現行政府分權體制，土地開發權主要在區縣級政府手里，因此，上述官商合作的 官 ，主要指的是區縣級政府。
　　雙方的分工也很清晰。首先，2009年的拆遷新政不再允許開發商代拆，政府必須沖在拆遷第一線，親自負責拆遷征地、土地整理、基礎設施建設等一級開發事務。政府在拆出土地后，接下來就是修改城市規劃，必要時改變土地屬性。規劃權屬于政府，這一步自然毫無難度。有難度的是下一步，即如何吸引開發商的投資注意力。
　　為了吸引開發商，規劃上自然要動一番腦筋。很多城市在規劃建設新城后，往往將市委市政府直接搬入新城，意在起示范作用，以激勵開發商投資拿地。如果這還不夠，那就再給稅收和規劃上的優惠條件，例如增加容積率等?？傊?，一切為了吸引開發商。
　　在開發商拿地進來后，（縣區級）地方政府還需要和開發商共擔風險。由于房價對地價的影響有杠桿效應，所以地價的波動遠高于房價。同時，基礎設施建設周期也長于房地產開發周期，因此政府實際上承擔了較多的風險。在房價炒高之后，地方政府通過地價款和稅收的確可以分得較大份額的收益。但政府既承擔了較多風險，又要兼顧公共利益，在房地產利益里拿大頭是合理的，開發商不應抱怨。
　　另一方面，一旦市場不景氣，開發商陷入困境，地方政府也必須出手相救。因為只有把房子高價賣給房奴，整個炒作過程才算最終完成。更重要的是，開發商必須回款才有錢繼續買地，整套循環才能繼續下去。因此，地方政府也必須確保開發商有利可圖。當開發商真的陷入困境無力開發時，地方政府通常會允許開發商退地，開發商只損失10%的保證金，主要資金安全無虞。如果開發商覺得原有開發條件無利可圖，地方政府也會為其修改規劃，增加容積率。這些活動貌似違規，但在 你坐莊，我操盤 的合作模式下，實際上是不可或缺的。
 　　三、為什么賭徒模式不可持續
　　那么，為什么這個模式不可能像某些人幻想的那樣，繼續玩兒20年呢？答案在于人類貪婪無度的本性，而與城鎮化進程或剛需無關。
　　中央政府的如意算盤是，房價要慢慢漲，最好緊隨人均收入的增長，這樣樓市就會一直很健康，炒地財政就可持續，城建事業就可以一路順風順水地進行下去。所以房產調控和 招拍掛 制度是齊頭并進，一起推行的，時間也都是在2004年前后。房地產調控本來就是炒地財政的配套政策。住建部不是說了嘛，中央從來沒說過要房價下跌，只是想讓房價慢點漲。所謂 越調越漲的怪圈 只是媒體自以為是的臆測，決策者的目的是邊調邊漲，只是他們大大低估了人性貪婪與非理性的力量。
　　事實證明，慢漲是不可能的，因為它不符合人性。人性的貪婪決定了，一旦人們看到賺錢機會，而且還是中央政府背書的賺錢機會，他們就不可能滿足于慢慢賺，而是恨不得一口吞下整個地球。當時的中央決策者敢于拿自己的信譽為樓市背書，顯然是高估了自己的市場控制力。
　　資產市場中，人性就是目標價多少，就要一把炒到位。假定平均每年漲15%，那么5年剛好翻一倍。但哪個開發商或炒房團會老老實實地滿足每年漲15％呢？現實中，房價往往會在一年中直接翻倍，然后再用剩下的時間慢慢消化。
　　換言之，在賭徒模式下，人性的瘋狂與非理性一定會在極短的時間內將地價和房價拱上頂峰。這對炒房團和開發商當然非常有利，他們可以在高位出貨后再慢慢伺機建倉。對地方政府則不同。地價炒高雖是好事，但之后的拆遷補償成本必然要漲得更高，而且拆遷難度也會不斷加大，在一夜暴富的刺激下，拆遷戶的心態也會陷入極度非理性的狀態。這樣一來，地方政府就掉入了自己挖的陷阱里：地價炒得越高，城市建設的難度越大，因為要搞城建，拆遷是繞不過去的坎兒！
　　這就是賭徒模式不可持續的根源，也是2003年后中央政府不斷進行房產調控的根本原因。政府需要慢牛，而市場偏偏是一頭瘋牛，張力在所難免。拆遷戶都想一夜暴富，炒房團也想賺快錢，開發商又總是琢磨著一漲到頂，只有政府不行，必須做長遠打算。由此，政府對炒房熱是又愛又恨，不炒則城建模式無以為繼，要放開炒也同樣無以為繼。不炒政府要救市，炒起來政府又打壓，各種矛盾，各種糾結俱在于此。
 　　四、中央政府率先退出
　　在賭徒模式持續10年后，事情終于開始起變化。2013年上任的新一屆政府對房產調控的態度出現了180度大轉彎。對該年再次發飆的樓市瘋牛，罕見地既無表態，更無任何調控政策出臺。這是怎么回事？
　　有人認為，這說明新領導也希望房價快快漲，好通過賣地解地方債的燃眉之急，這是顛倒了因果。地方上之所以債臺高筑，恰恰是熱衷于炒房的結果。如果繼續鼓勵炒房，債臺只會筑得更高，而不是相反。地方政府等不及炒地賺錢搞城建，于是反過來，先借錢把城建搞起來，再賣地還錢。如果這一模式證明有效，他們只會更大規模的借錢和建設，而絕無可能還錢罷手，這也是人性。
　　在這個賭徒模式里，（縣區級）地方政府就是那個最大的賭徒。舉借天文數字的債務，鋪攤子搞建設，本質上就是以政府信用為抵押的豪賭。不到山窮水盡決不罷手，兜里有一個子兒也要押下去，這是賭徒的本性。
　　現在，中央政府不得不悄悄退出了這場游戲。通過對瘋牛的不表態、不調控，中央政府向地方政府傳達了明確的信息：我不玩兒了，你好自為之。而隨著中央政府的退出，銀行的態度也開始出現微妙變化。過去敞開供應的按揭，現在一邊漲價，一邊拉長審批時間，甚至干脆拒貸，以致央行副行長劉士余不得不親自出面做工作，要求銀行在按揭發放上講政治顧大局。發生這種過去完全不可思議的事情，是非常明確的信號：繼中央退出后，銀行也不想玩兒了。
　　現在的樓市，就只剩下地方政府和開發商這兩大玩家了。而這兩家口袋里都沒什么錢，還都背著巨額債務。開發商期待地方政府救市，可地方政府拿什么救市呢？房地產市場可是10萬億的體量，救市是要真金白銀的。地方政府唯一可打的政策牌只有取消限購，但這是極其冒險的一著險棋。資產市場全靠預期，如果取消限購能炒起一波還好，若市場仍然不溫不火，那將向大家傳達一個什么樣的預期呢？ 
　　五、舊模式將去，新模式無期
　　遺憾的是，盡管中央退出游戲的態度已經表露無遺，銀行也已把自己的態度寫在臉上，業內卻仍對舊模式戀戀不舍。觀察開發商們的公開發言，不是繼續高唱城鎮化剛需的老調調，就是期待地方政府救市。更有意思的是一位剛剛賣掉公司宣布退出的開發商，一邊自詡為高智商賭徒，一邊抱怨政府 為什么不讓我們放開來炒 ，全然忘了幾年前瀕臨破產時是誰出手救的他。
　　不管樂不樂意，舊模式肯定要終結了，因為不可或缺的玩家退出了。四缺一的麻將牌是沒辦法打的，何況現在缺了兩個。讓人感到奇怪是，為什么居然沒有開發商意識到這一點。對于這個賭徒模式，他們應該是爛熟于心，深有體會才對呀。他們應該最先感受到游戲規則的變化，并努力去適應它。他們也許應該想想，如果舊模式快沒得玩兒了，那么新模式將是什么？除非你也退出房地產行業，否則遲早要面對這個問題。
　　這樣的變化可能過于大，也來得過于突然。房地產開發是高度分散的行業，從不缺異類，更不缺愿意吃螃蟹的人。但面對這樣的變化，可能還需要時間來捋清思路。沒關系，中國這么大，還有騰挪的空間，中國市場會給大家時間的。