■本報記者張郁唯北京報道
　　 即將迎來的2015年中國房地產市場并不會高歌猛進，而仍是加速去庫存的一年，到明年二季度或有回轉機會。 12月3日，在中國寫字樓綜合體發展論壇上，全聯房地產商會創會會長聶梅生這樣表示。

全聯房地產商會創會會長 聶梅生

　　同時，聶梅生對目前房地產形勢及政策方向進行了分析。
　　中國房地產報：請分析下當前房地產行業的形勢？
　　聶梅生：當前房地產行業市場層面依然嚴峻，我用 嚴峻 這個詞是經過謹慎思考的。房地產市場從全年第一季度高位盤整，到二季度開始平均房價逐漸進入負增長，一直持續到現在，體現了一種軟著陸的態勢。城市、地區、企業間的差異化加大，形成了很大的市場分化態勢。一線、二線、三線、四線城市的所有房地產企業資金全線趨緊，去庫存壓力加大。
　　當前已經回到了2008年的歷史最低點，中國房地產景氣指數2009年1月份是94.74，今年10月份的指數是94.76，兩個數字幾乎是一樣的。
　　中國房地產報：你怎么看近期出臺的放開限貸及降息的政策？政策對市場的影響如何？未來是否還會有刺激政策出臺？
　　聶梅生：我們可以看看房地產投資和國家固定資產投資之間的關系。
　　房地產投資的紅線在今年是長時間處在國家固定資產投資之下，國家固定資產投資作為拉動經濟的第一駕馬車對國家GDP的拉動作用不可忽視。而房地產投資在國家固定資產投資中占20%甚至以上的比例。長時間來房地產投資對國家固定資產投資形成重大影響，今年以來一直是負拉動，并且這個負拉動往下拽的力度很大，實際就造成我國固定資產投資的增幅降低。
　　這種情況之下，再不對房地產出手實施一些馬上見效的定向刺激，那么今年GDP實際上就面臨7.5%的增幅不保。 9 30 貸款新政的出臺我個人認為是跟這個有關系的。
　　我們可以看看大城市新建住宅的環比價格指數，9月份所有城市環比還全是負的，10月份北京、南京、深圳、成都四個城市環比已經漲了。 9 30 貸款新政出臺之后對市場起到很好的支撐作用，11月份我看數據更多城市在漲。房地產行業和資本市場密切相關，貨幣政策調整對市場的影響立竿見影。未來我認為可能還會有一些政策出臺。
　　中國房地產報：在這么嚴峻的形勢下，房地產行業在未來一段時間會呈現什么態勢？
　　聶梅生：從去年1、2月份，房價18.8%的同比漲幅，到2013年12月份7.7%的同比漲幅，這個趨勢明顯是下降的。我當時就覺得2014年不會太好，但誰也沒想到今年房價同比漲幅出現了急跌，下來之后再上去就難了。
　　但是我覺得形勢還沒有那么可怕。原因是，我們可以看到10月份及11月份的數據還是在回暖，軟著陸的情況開始出現，房價同比漲幅指標越來越靠近零，也就是說房價同比去年不漲不跌，那也很不錯了，因為去年漲了那么多。軟著陸、回零然后去庫存，明年二季度期待能有轉機。當然這個軟著陸消化庫存的過程也是會比較痛苦的。
　　中國房地產報：對于企業，下一步發展有哪些方向和建議？
　　聶梅生：改革才能發展，創新才能帶來進步，改革加上創新就能勝出。習近平主席在APEC會議上說到的這段話深入人心，也恰恰得出今天的主題，因循守舊是沒有出路的。房地產行業想要進一步發展，一定跟改革有關系，好多掣肘不是我們企業能解決的，也不是一個政策可以解決的。比如土地問題和金融問題，這兩個問題不解決，房地產行業想發展就很難。
　　相比之下，金融改革要比土地改革走得快得多。目前，金融改革已經非常清楚了，比如12日我要和中國證券基金業協會討論REITs怎樣啟動，還要談到持有型物業的租金怎樣能和資本市場聯系起來。實際上，美國上一輪金融風暴以后，美國的REITs也在下跌，但是最開始帶領美國的這一輪的房地產復蘇，恰恰是長期持有型物業，REITs這塊和MBS這塊往上走，帶動了現在這一輪美國房地產的復蘇。
　　上游需要改革，下游需要創新。中國房地產行業投資每年達到8萬億元，這其中包括一部分土地出讓金。
　　智能化、綠色建筑、產業化，這三塊應該組合起來，誰能夠結合起來誰就能走出去。此外，在互聯網經濟、互聯網思維、互聯網金融大勢下，房地產行業怎么跟互聯網握手，怎么樣跨領域發展，這方面也值得思考。
　　中國房地產報：你認為土地改革為什么難以推進？
　　聶梅生：土改之所以難，是因為地方政府對土地財政的依賴太大。
　　2004年，全國有5000多億元的土地出讓收益，去年是4萬億元，這已經占到正規財政60%~70%，如果沒有土地出讓金，那地方政府怎么辦？一時半會根本沒有替代收入源。
　　除了這4萬億元的土地出讓金，還有土地抵押貸款。土地抵押貸款84個城市是7.6萬億元，全國600多個城市的土地抵押款足以把銀行綁得死死的。而之所以銀根改革走得比較快，主要是因為土地抵押款的問題。如果房價下降，地價下降，這84個城市的7.6萬億元的土地抵押款就麻煩了。抵押不值錢了，把金融綁進去了。所以就可以理解為什么現在金融體制改革走得那么快，為什么要做資產證券化、抵押貸款證券化、MBS，抵押貸款必須拿出來放到證券市場上去。這個問題比較復雜，和地方政府、銀行都有關系，所以土改這個事情沒有那么簡單。
　　如果土地財政的問題不解決，地價將永遠領跑房價，越跑越快。像北京、上海這樣土地非常緊張的城市，房價下降確實是非常善良天真的美好愿望，但這是不可能的。
　　近期關于農村土地這塊有些很好的政策開始出臺，土地改革也一步步在走，但也確實是比較難的。