商業地產開發的核心要素是發掘商業物業商業潛力的價值點，也就是確定商業地產的經營方向，或者說，商業地產開發定位是商業地產開發的核心要素。  
　　準確的開發定位是商業物業成功開發的關鍵，只有準確的開發定位才能充分地發揮商業物業的商業價值，才能獲取理想的投資收益。如果商業地產的開發定位失誤，即使物業具備了優良的配套設施條件，并投入了大量的廣告推廣費用，采取了先進的營銷推廣方式，商業地產的經營也將會面臨失敗的命運。如廣州美博城配套設施先進，營銷推廣的力度很大，但其較高檔化妝品批發的開發定位不適合市場的需求，最終導致物業的經營步履艱難。 
　　商業地產具有兩個客戶層次，第一個客戶層次是商品經營者，即物業的目標租戶，他們是商業地產的直接客戶；第二個客戶層次是商品的購買者、消費者，他們是商業物業的間接客戶，是經營的利潤之源。商業地產和租戶經營活動的中心任務是充分滿足消費者的需求。 
　　商業地產的開發定位就是找準周邊環境中最具潛力的消費需求。周邊環境中的人群包括居住人群、交通人群、商業人群、工作人群等。其中對商業物業的經營產生較大影響的人群是有效人群，有效人群分布的范圍可能相當廣泛，也可能較為狹窄。有效人群的分布范圍受地段的交通條件、周邊居民狀況、商業環境等多種因素影響。一般情況下，交通輻射的范圍越廣，有效人群分布的范圍也越廣；周邊居民聚居程度越高，有效人群的密度就越大；周邊商業越發達，有效人群的范圍和密度也就越大。分析有效人群的各種消費需求，其中對商業物業價值產生較大影響的消費需求就是潛在需求，潛在消費需求就是地產開發定位的方向。 
　　有效人群可能有多種潛在消費需求，也就是商業地產可以有多種開發定位方向，而其中有某種開發定位方向可使商業地產發揮最大的商業潛力，使物業經營投資回報最高，此種開發定位方向就是商業地產的開發定位目標。對商業地產進行準確的開發定位，不但要善于分析有效人群的分布特點，而且還需要了解消費者各種類型的消費需求及其經營的特點。這樣才能選擇合理的潛在消費需求作為商業地產的開發定位方向，這就要求商業地產的經營者需要具有廣博的商品經營知識外還要具備豐富的物業運作經驗。

（作者：宿華堂）