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    2. 房地產基金加入資本游戲:攜手開發商滲透拿地環節

      2012-11-29

          在經過 黃金十年 的高速發展之后,中國樓市開始進入產業結合金融、資本為王的時代。房地產基金開始加入了這個資本游戲。 


          由于國家對房地產市場的調控遲遲不松,房企融資通路收窄,房地產基金作為房企有益資金補充來源,找到了滋生的沃土(小區網 論壇)。 

          業內人士表示,種種相關公司股票走勢,保利地產11.20+0.211.91%濱江集團8.30-0.11-1.31%廣發證券12.12-0.23-1.86%跡象表明,房地產基金開始由純債權試圖轉向股權,且不滿足于純債權的收益,開始向拿地等前端環節深入,與開發商攜手拿地,分享房地產開發整個流程的收益。但不管以何種方式,在持久的樓市調控背景下,房地產行業資本為王的發展趨勢已越來越明顯,未來房地產行業必將形成 地產加金融 組合模式。開發商攜手基金頻頻摘地

          在開發前期就引入基金,雙方聯手拿地、拓展項目,這種過去并不多見的方式,近期頻繁出現在保利地產的運作中。10月30日,保利成都公司、信保(天津)股權投資基金管理有限公司、四川遂寧市河東新區管委會三方簽署合作協議,擬在遂寧市打造中華養生谷生態國際度假區。資料顯示,該項目總用地面積約3000畝,投資總額約55億元,規劃有森林濕地運動休閑基地、五星級度假會所、特色風情小鎮等。

          而在此次進軍四川旅游地產之前,保利地產與信?;鹇撌趾献骶驮羞^一次高調亮相。今年10月初的上海土拍會,保利地產聯手信?;鹆喝A潤、中海、綠地等龍頭房企,以45億元拿下上海徐匯區濱江地塊,并一舉創造今年上海新的高價地塊。更早些時候,今年3月份,保利地產亦曾與信?;鸷献饕?8.7億元拿下佛山新城一幅地塊。

          對于雙方的具體分工,保利地產董秘黃海曾表示,在合作過程中,基金公司扮演的是財務投資人角色,并不直接參與項目具體開發管理。 信?;鹜顿Y的絕大多數項目都是和保利地產合作的,在房地產項目開發上,保利與信?;鸬暮献髟瓌t是對等投資,共擔風險。 黃海透露。

          這一點在相關分析師看來,與一般地產基金純粹追求收益的本質不符,因為一般的地產基金很少在項目未啟動時就介入,這類基金只做債權投資,基本上不承擔風險。這或許與信?;鹛厥獾谋尘坝嘘P。目前信?;鸬膶嶋H負責人是保利地產前董事會秘書岳勇堅。信?;鸪l起人是保利地產外,其認購人也主要以保利地產集團內部人士為主,所以從資金的募集到投資回報期限,信?;鸲几邚椥?。

           其實真正的地產私募基金應該是股權投資,投資人和開發商,共同分擔和控制項目風險,保利與信保的合作,似乎有這個趨勢。 有業內人士分析認為。

          事實上,開發商與基金的合作,已經出現了從以前的純債權向 股加債 或純股權的模式轉變。近期,濱江集團與大股東濱江投資控股有限公司旗下的房地產基金——普特元騰股權投資基金首次合作,以16.55億元競得杭州市余政儲出(2012)48、49 號兩塊地。根據協議規定,該基金出資50%共8.27億元,拿地后與公司采取股權合作的方式以各50%的比例成立項目公司開發項目。濱江集團表示,這種合作方式可有效減輕公司拿地資金負擔,同時也進一步拓寬公司融資途徑。預計未來公司還將進一步與該基金以類似方式合作開發項目。(來源:上海證券報)


       

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